Eigentlich ist es ganz simpel: Die Bruttoobjektrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Objektpreis. Doch im Detail wird es schnell verwirrend. Allein bei ImmoMetrica gibt es mehrere verschiedene Rendite-Angaben. Doch der Reihe nach:
Bezugsgröße Objektpreis
Für alle Rendite-Berechnungen verwendet ImmoMetrica den Kaufpreis aus dem Angebot. Dies bedeutet, dass Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Maklerprovision an dieser Stelle nicht berücksichtigt werden. Natürlich wäre die Rechnung mit Kaufnebenkosten genauer. Allerdings: Wenn jemand von einem „Fünf-Prozenter“ spricht, ist in aller Regel als Bezugsgröße der reine Kaufpreis ohne Nebenkosten gemeint. Daher verwendet auch ImmoMetrica diese Bezugsgröße. (In der Cashflow-Rechnung werden die Nebenkosten natürlich berücksichtigt.)
Ist-Rendite: ROI(i)
Die Ist-Rendite wird aus der im Inserat angegeben Ist-Miete berechnet:
Doch Vorsicht: Wer nach Ist-Rendite filtert, verliert all die Angebote, bei denen keine Ist-Miete im Inserat angegeben ist.
Soll-Rendite: ROI(s)
Die Soll-Rendite wird nach der gleichen Formel berechnet. Das Ergebnis sieht dann z.B. so aus:
Als monatliche Miete verwenden wir hierfür einen Schätzwert, der die Neuvermietungsmiete am Standort für das jeweilige Objekt abbildet.
Diese Mietwertschätzung erhalten wir, genau wie die Marktwert-Schätzung für Schweiz und Österreich von PriceHubble.
Wie bewertet PriceHubble die Objekte?
Damit wir die Objekte von PriceHubble bewerten lassen können, schicken wir eine ganze Menge Infos an PriceHubble. Dazu gehört, soweit verfügbar, der (genaue) Standort, Objekttyp, Größe, Baujahr, Balkon, Parkplatz und einiges mehr. Aus diesen ganzen Infos berechnet PriceHubble dann eine Mietwertschätzung und eine Marktwertschätzung für den Kaufpreis.
Doch woher weiß PriceHubble das eigentlich? Die Ermittlung dieser Werte erfolgt mit dem Automated Valuation Model (AVM). Das AVM besteht aus mathematischen Modellen, mit denen auf der Grundlage einer riesigen Immobilienpreisdatenbank Marktpreise, Mietpreise und Wertentwicklungen ermittelt werden.
In dieses Machine-Learning-Modell geht eine ganze Menge Daten ein: Transaktionen, Angebote, städtische Einrichtungen, Sozioökonomie, Baugenehmigungen und vieles mehr. Eine ganz entscheidende Größe dabei sind natürlich die Transaktionen, oder anders ausgedrückt: echte Kaufpreise. In Zeiten, in denen sich der Markt so dynamisch ändert, ist die Aktualität der Daten dabei natürlich von besonderer Bedeutung. Dazu gibt es eine ganze Reihe von zuverlässigen und aktuellen Quellen wie beispielsweise Makler, Investoren, Banken oder Versicherer.
Das Automated Valuation Model (AVM) von PriceHubble wurde erfolgreich von einer der Big 4 Wirtschaftsprüfungsgesellschaften auf Basis des ISAE 3000 Standards geprüft. Der International Standard on Assurance Engagements 3000, ISAE 3000, ist ein weltweit anerkannter Standard für die Prüfung nicht-finanzieller Angaben.
Basierend auf den Daten, die wir von PriceHubble erhalten, berechnen wir dann für Sie – wie oben beschrieben – die Soll-Rendite ROI(s) und stellen die Marktwertschätzung zur Verfügung.
Und so filtern Sie dann z.B. nach allen Objekten, die 20% unter Marktwertschätzung liegen und mindestens 6 % Sollrendite aufweisen:
